GEOMETRES-EXPERT CELLULE COPROPRIETE ET JURIDIQUE

Pour les immeubles existants, notre intervention se base sur un relevé initial de l’immeuble et éventuellement de ses abords, permettant de disposer de plans d’état des lieux précis. Ces plans sont généralement établis par la Cellule 3D de PREMIER PLAN en utilisant les moyens de mesurage tridimensionnel

Nous intervenons également pour la mise en copropriété d’immeubles à construire (Vente en Etat Futur d’Achèvement – VEFA) ou à rénover (Vente d’Immeuble à Rénover – VIR).
L’immeuble concerné n’étant par définition pas mesurable, nous établissons les documents sur la base de plan projet fournis par des partenaires du projet (Architecte, Maitre d’œuvre…).
Cette prestation mobilise les compétences transversales de PREMIER PLAN : en tant que Géomètre-Expert, nous sommes le professionnel intervenant sur le projet avec une vision élargie des enjeux (fonciers, techniques, urbanistiques, juridiques…).

Nous intervenons pour adapter les copropriétés existantes, qui évoluent au fil de la vie de l’immeuble et des copropriétaires différents : rachat de combles à la copropriété, privatisation d’une loggia, surélévation, extension, scission de la copropriété, retrait d’un lot… Nous intervenons dès les premières questions de faisabilité technique ou juridique du projet, jusqu’à la formalisation des documents soumis à l’approbation de l’assemblée générale de la copropriété.

Nous intervenons également à la demande de syndics pour établir des diagnostics de conformité du règlement et notamment des modalités de définition des parties communes et des parties communes spéciales qui conditionne la répartition des charges y afférentes (suite à la loi « ELAN » (loi 2018-1021 du 18 novembre 2021)).

La division en volumes est une organisation particulière de la propriété immobilière qui s’appuie sur des notions de droit sans qu’un texte de loi ne la définisse. Elle est mise en œuvre dans des ensemble immobiliers complexes et se base principalement sur le code civil (art. 552 et 553), en dérogeant au cas général de la copropriété. La dérogation ne peut avoir lieu qu’en la présence de conditions particulières et si la situation de l’immeuble l’exige, en particulier si une partie de l’ensemble immobilier relève de la domanialité publique.

Un tel montage relève directement de l’article 1, 1^er alinéa, de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des Géomètres-Experts : seuls ses membres peuvent établir des divisions volumétriques.

La définition des différents lots de volumes se base sur une description tridimensionnelle et technique. Il ne doit pas y avoir de partie objet d’une propriété commune entre les lots.

Afin d’organiser le fonctionnement de ensembles immobiliers complexes (lotissements, groupes d’immeubles issus d’un permis valant division – PCVD, lots de volumes) ou de répartir les charges relevant éventuellement de propriétaires différents, nous rédigeons des statuts d’Associations (syndicales libres – ASL, foncières urbaines libres – AFUL) ou d’union de syndicats (art. 29 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété).

Dès 2017 nous avons travaillé à l’adaptation de la rédaction des règlements de copropriété afin de permettre la dissociation du foncier et du bâti dans le cadre de la vente des parties privatives de lots de copropriété soumis au statut d’un Bail Réel Solidaire (BRS) les droits réels sur le foncier attachés aux quotes-parts de parties communes générales restant la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Ces travaux, réalisés à la demande du Comité Ouvrier du Logement (SCIC) à ANGLET (64600) ont notamment permis de rédiger les documents de la première copropriété soumise à ce statut (4 logements à ESPELETTE, Pyrénées Atlantiques).

Nous participons également depuis longtemps à la rédaction des documents juridiques permettant l’exercice d’un habitat participatif s’inscrivant dans l’organisation juridique des immeubles.

Notre expérience en tant qu’administrateur provisoire de copropriétés ou de syndic judiciaire et notre agrément en matière de gestion immobilière nous permet d’intervenir régulièrement en assistance à la tenue d’assemblées générales (assemblée générale constitutive d’ASL, première assemble générale de copropriété en VEFA par exemple)